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マンションリフォームの基礎知識|これだけは確認すべき!4つのチェックポイント

マンションリフォーム

同じリフォームでも、マンションと戸建とでは少し考え方が異なる部分があります。

この記事では、「マンション」のリフォームをするときに特にチェックすべきポイントを

  1. 管理規約
  2. 床の構造
  3. 天井の構造
  4. 換気経路

の4項目に分けて詳しく説明していきます。

これらをチェックすることで、マンションならではのトラブルを回避したり、どこまでのリフォームが可能なのかが判断できるようになります。

キッチンやユニットバス、洗面台、トイレなど水廻りの位置を変更することができるかの判断にも役立ちますよ!

ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

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マンションのリフォームでは必ず事前に管理規約をチェック

管理規約

マンションでリフォームをするときには、必ず事前に管理規約を確認しておく必要があります。

工事可能な曜日や時間を確認する

たいていのマンションでは日曜日、祭日が工事不可になっていますが、まれに土曜日も工事不可というマンションがあります。

また、工事をしてよい時間帯もマンションによってまちまちです。

それによって工期も変わりますので、事前によく確認しておきましょう。

工期が長くなれば工事費用も多少割高になる可能性があります。

工事車両スペースを確認する

  1. 工事車両を駐車してもいい場所があるかどうか
  2. 何台分のスペースがあるか

を確認しましょう。

敷地内に工事車両スペースがなく近隣駐車場を使う必要があるなら、その駐車場の確保も必要になりますし、別途駐車代金も必要になります。

駐車場から家までの距離が離れている場合には、さらに小運搬として別途費用がかかる可能性もあります。

直前になって慌てないよう、事前にきちんと確認しておきましょう。

リフォームをするときに必要な手続きを確認する

リフォームをするにあたり、

  • 工期や内容を事前に管理組合に提出したり
  • 上下左右のお宅に了承をもらう必要があったり

マンションによって必要な手続きが色々あります。

「工事の何日前までにこれをしなさい」という決まりがある場合もありますので、

  1. どのタイミングで
  2. 何が必要なのか

をしっかり把握しておきましょう。

工事内容に関わる管理規約を確認する

工事内容に関わる管理規約で主なものは、

  1. 電気契約容量の上限
  2. 構造躯体へのビス打ちなどの制限
  3. 床材の防音性能

があります。

ひとつずつ説明していきますね。

電気容量の上限について

マンションの場合、マンション全体で電気の容量が決まっていることが多いため、1戸あたりの契約容量に制限を設けているマンションがあります。

特に古いマンションではマンション全体の容量が少ないことから1戸当たりの電気容量を低く制限していることがよくあり、60Aの契約でも不可能なケースがあります。

その場合はIHクッキングヒーターや電気式床暖房などの導入をあきらめざるを得ないことにつながりますので、電気を多く使う設備を使いたい場合には注意しましょう。

構造躯体へのビス打ちなどの制限

基本的にコンクリートでできている構造躯体は住人の所有ではないため、住人が勝手に手を加えることはできません。

まるた
まるた
たとえば、壁に穴をあけて新しく換気口をつけるというようなことはできないんです

でも、既存の天井がコンクリートに直接ビニールクロスなどの仕上材が張ってあるような場合、結露がおきやすかったり、照明器具の移動がしにくかったりすることから、コンクリートの天井に桟を打ってそれに石膏ボードを張って、天井にふところを作りたいケースがたまにあるんです。

そのようなとき、天井のコンクリート面にビスを打っていいかの判断が必要になります。

「構造躯体へのビス打ち禁止」などと明確に規約にある場合にはもちろん施工不可ですが、あまり具体的にビス打ちについて書かれていない場合には管理組合に確認した上でビス打ちくらいならいいかと判断することもあります。

ただし、コンクリートにビスを打ち込みますので、かなりの音がでます。

管理組合に相談なく施工した場合、音でバレてしまい施工途中でストップなんて可能性もありますので、必ず確認をしてから施工するようにしてくださいね。

床材の防音性能

コンクリートの躯体に直接フローリングを張る場合、フローリングの裏側にラバーがついている「直張フローリング」を使うのですが、そのフローリング材の防音性能について管理規約で決められていることが多くあります。

多いのは、LL値(軽量床衝撃音性能)での制限で、緩いマンションではLL-45、厳しめのマンションではLL-40のフローリング材を使うことが決められています。

コンクリートに直接フローリングを張らないで、床下のスペースを取ってある工法の場合、その床組材料(フリーフロア)にLL値が決められていることがあります。

こちらも、LL-45やLL-40くらいが目安になってきます。

床を管理規約で決まっているより低い性能でリフォームしてしまうと、下階のお宅とのトラブルに発展し、最悪の場合、床の張り直しなどにつながるケースも。

しっかり確認しておきましょう!

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マンションのリフォームで重要な床の構造

マンションの床

マンションの床には大きくわけて2種類の構造があります。

  1. コンクリートスラブに直接フローリングやカーペットなどの仕上材が張ってある「直床」
  2. コンクリートスラブと仕上材の間に空間がある「二重床」

それぞれの特徴を説明しますね。

コンクリートに直接仕上材が張ってある直床について

コンクリートの上に直接仕上材が張ってあるので、仕上材に防音性能がついたものを使っているケースがほとんどです。

  • カーペットならカーペットの下にフェルト
  • フローリングなら裏面にラバー

などがついていることで防音されています。

フローリングで上を歩くと少しフワフワする感じの踏み心地のものがありますよね。それは、おそらく直張り用の防音フローリングです。

防音の性能が高いほどフワフワ感が強くなります。

先ほど管理規約の項目で書きましたが、マンションによっては使用できる仕上げ材の防音性能が決められていることがありますので注意しましょう。

床の組み方とあわせて確認したいのが、給水給湯管、排水管、ガス管などの経路です。

床が直床の場合、床下に給水給湯管や排水管などを通すスペースがありませんから、コンクリート内部に管が埋まっているか、または階下の住戸の天井に配管が通っている可能性があります。

もしくは、立管に直接排水管や給水給湯管がつながっているようなケースもあります。

立管は露出している場合もありますし、PS(パイプスペース)という空間の中におさめられている場合もあります。

古い団地などのトイレに立管が露出していて、そこに便器からの排水がつながっているのはよく見ますね。

立管に直接排水管をつないでいるトイレ

右隅に見えるのが立管で、画像には写っていませんが便器から直接立菅に排水がつながっています。

  • 立管に直接給排水をつないでいる場合、かつ、床より高い位置でつないでいる場合
  • 直床でコンクリート内部に配管が埋まっている、または、階下の天井に配管が走っている場合

これらの場合、大きく水廻りの位置を変更することは難しいと考えてください。

とはいえ、このような配管のしかたはそうとうに古いマンション(団地)などでしかされていません。

直床でも、

  • 水廻り部分だけ床が高くなっていてコンクリートと仕上材の間に床組みがされていたり、
  • 水廻り部分だけコンクリートスラブが低く打ってあり、仕上材の下に空間があったり、

という対応が取られているケースがほとんどです。

この二重床になっている範囲内であれば、給水管や給湯管の移動は可能です。排水管の移動も勾配が取れる範囲でなら可能ですよ。

そうはいっても、このあたりのジャッジは専門家でないとなかなか難しいので、最終的にはリフォーム会社に相談して判断してくださいね。

ちなみに、直床なのか、二重床なのかを判断するには、かかとで床をゴンゴンとたたいてみるとわかりますよ。

コンクリートに直接床仕上材が張ってある場合は固く重い感じがじますし、二重床の場合は空洞がある感じがするはずです。

もっと正確に判断したい場合には、管理組合にあるマンションの図面をチェックするという手もあります。

断面図などを確認すると、どの部分が直床なのか、どの部分が二重床なのかがわかることがあります。

マンション購入時にもらう「販売図面」よりずっと詳しい内容が描かれている図面です。専門家でないとなかなか読み取れないことも多いかと思いますので、リフォーム会社の人にしっかり読み込んでもらうことをおすすめします。

コンクリートスラブと仕上材の間に空間がある二重床について

コンクリートスラブとフローリングなどの仕上材の間に空間がある床を二重床といいます。

空間にはフリーフロアと言われる材料を使うことが多く、防音機能がついたフリーフロアを使うことで階下への音対策とします。

フリーフロア
まるた
まるた
これがフリーフロアです

上にも書きましたが、フリーフロアの防音性能についても、LL-40、LL-45以上など管理規約で決められていることがありますので、よく確認してから工事をしてくださいね。

フリーフロアに防音機能がつきますので、フローリングなどの仕上材は通常のもの(機能がついていないもの)を使えます。

ですので、選べる仕上材の種類も直床と比べてかなり多くなります。

直床の項目でも書きましたが、床下空間がある二重床の場合、その空間に給水給湯管、排水管などが配管できます。

排水管の勾配が取れる範囲でなら、水廻りの位置変更ができる可能性がありますよ。

床下空間を配管や配線に使えますので、二重床のほうが直床と比べてリフォームしやすい傾向があります。

マンションのリフォームで重要な天井の構造

 

天井の構造も床と同様に大きくわけて2種類の構造があります。

  1. コンクリートスラブに直接壁紙などの仕上材が張ってある「直天井」
  2. 天井組がしてあり、天井の仕上材とコンクリートスラブの間に空間がある「二重天井」

それぞれの特徴を説明しますね。

コンクリートスラブに直接壁紙などの仕上材が張ってある直天井

コンクリートスラブに直接壁紙が張ってあったり、吹付塗装がしてあるものを「直天井」といいます。

天井に空気層がないので、特に屋上の直下の部屋だと暑さ寒さを伝えやすかったり、結露しやすかったりというデメリットがあります。

さらに、電気配線がコンクリートに埋まっていますから、照明器具の位置変更が容易にはできません。

どうしても照明器具の位置を変更したい場合には、露出配線といって配線が見えてしまう配線方法を取るしかありません。

このようなデメリットをなくすため、コンクリートに木材などで天井組をすることで空気層を作るリフォームをすることがあるのですが、先に書きましたように管理規約でコンクリートへのビス打ちなどが厳しく制限されている場合はできません。

リフォームの自由度といった意味では、どうしても直天井だと二重天井よりは制限がでてしまいます。

天井組がしてあり、天井の仕上材とコンクリートスラブの間に空間がある二重天井

こちらは天井のコンクリートと仕上材との間に空間がありますから、その空間を使って自由に配線をすることができます。

照明器具も自由に動かせますから、間取り変更をしてもそれに合わせた照明計画が容易にできます。

また、二重天井は空気層がある分断熱性能も高く、結露などもしにくいので、その点でも直天井より優れています。

直天井か二重天井かを見分けるには、天井をスケールなどでコンコンとつついてみると、その固さで分かります。

  • 固いものにガツッとあたる感じがすれば直天井
  • 少し軽い音がすれば二重天井

確認してみてくださいね。

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マンションにおける換気経路について

水廻りにはつきものの「換気扇」

キッチンの換気フード 水廻りの換気扇

キッチンなどの水廻り位置が変更できるか否かは、この換気扇の位置を変更できるかどうかにも大きく左右されます。

まずは換気扇の基本的なことをご説明しますね。

換気扇は、換気扇の付いている場所からダクトを通じて外部へ排気をします。

外壁にフードなどがついている場所がダクトの終点となり、その部分の外壁には穴があいています。

マンションの外部フード
まるた
まるた
この部分のことです

マンションですから、外壁面に新しく穴を追加で開けることも、穴の径を大きくすることもできません。

換気扇から外壁の穴までは天井を梁型のように一部下げて、ダクト経路とすることがほとんどです。

マンションの天井構造
まるた
まるた
直天井でも二重天井でもダクト経路は下がり天井になっている場合が多いです

リフォームで換気扇の位置を変える場合には、外壁の穴の位置はそのままで、ダクト経路を変更することで対応します。

ただし、リフォームで梁に穴をあけることはできませんので、ダクトが梁を貫通することはできません。

ダクト経路の検討はマンションの構造を理解していないと難しいので、リフォーム会社によく確認してもらった上で換気扇位置の変更が可能かどうかを判断しましょう。

マンションのリフォームで大切なことまとめ

マンションのリフォームでは、

  1. 管理規約
  2. 床の構造
  3. 天井の構造
  4. 換気経路

を工事前にしっかりチェックしておかないと、管理規約違反、階下への騒音などのトラブルにつながってしまうことがあります。

また、これらをきちんと確認することで、間取りの変更、水廻り位置の変更ができるかを判断する手掛かりになりますよ。

後悔のないリフォームができますように!

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